A reforma tributária, regulamentada pelo Projeto de Lei Complementar n° 68/2024 (PLP 68/2024), introduz mudanças significativas no sistema tributário brasileiro. Dentre as alterações propostas, destacam-se os impactos sobre as operações imobiliárias, com novas alíquotas e regras que afetam tanto pessoas físicas quanto jurídicas. O texto a seguir explora esses pontos em detalhes, apresentando cálculos para esclarecer o alcance das mudanças e suas implicações práticas.
No modelo atual, a carga tributária sobre rendimentos de aluguéis varia de acordo com o regime escolhido pelo contribuinte. Uma pessoa física que possui mais de três imóveis, com receita anual de locação de R$ 241 mil, paga 27,5% de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). Nesse caso, não há incidência de ISS, PIS ou COFINS. Alternativamente, ao optar por uma holding no regime de lucro presumido, a carga tributária efetiva cai para 11,33%, considerando a tributação simplificada desse regime.
A proposta da reforma introduz o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que, juntos, constituem um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual. Sob o novo modelo, as pessoas físicas pagarão 7,95% de IVA e continuarão sujeitas à alíquota de 27,5% de IRRF sobre as receitas de aluguel, totalizando uma carga efetiva de 35,45%. Para pessoas jurídicas, ao optarem pela constituição de uma holding de investimentos no regime de lucro presumido, a tributação consolidada será de 15,63%, sendo 7,68% de IRPJ e CSLL, somados aos mesmos 7,95% de IVA.
A alíquota de 7,95% aplicada às receitas de aluguel deriva de um mecanismo específico do PLP 68/2024, que reduz a base da alíquota efetiva do IVA para operações imobiliárias. A alíquota nominal total do IVA, formada pelo IBS e pelo CBS, é de 26,5%. Entretanto, para as operações relacionadas ao setor imobiliário, aplica-se uma redução de 70% na base, resultando na alíquota efetiva de 7,95% (26,5% × 30%).
Ao compararmos o modelo atual e o proposto, evidencia-se um aumento expressivo na carga tributária sobre receitas de aluguel para pessoas físicas. No exemplo acima, a carga passa de 27,5% para 35,45%, um incremento de quase 30%. Para as holdings, embora o aumento seja menos drástico, a carga tributária efetiva sobe de 11,33% para 15,63%, o que representa um acréscimo de aproximadamente 38%. Essa mudança, especialmente para pessoas físicas, reflete o alinhamento da tributação ao conceito de valor agregado do novo sistema.
O PLP 68/2024 estabelece que pessoas físicas com receitas superiores a R$ 240 mil anuais provenientes de mais de três imóveis distintos serão enquadradas no regime regular do IBS e do CBS. As regras também abrangem operações de alienação, cessão e arrendamento, ampliando a base de contribuintes sujeitos ao novo sistema tributário.
Para as holdings, o impacto é significativo, mas o planejamento tributário continuará sendo uma ferramenta essencial para mitigar os efeitos do novo regime. A alíquota de 15,63%, embora maior do que a do sistema atual, permanece inferior à tributação das pessoas físicas, reforçando a atratividade do regime jurídico empresarial para investidores do setor imobiliário.
A Reforma Tributária proposta pelo PLP 68/2024 reflete uma tentativa de modernizar o sistema tributário brasileiro, trazendo simplificação e uniformidade. No entanto, as mudanças, especialmente as novas alíquotas de IVA, podem representar desafios significativos para pessoas físicas e jurídicas. Dessa forma, o planejamento tributário detalhado e a adaptação estratégica serão essenciais para mitigar os impactos e aproveitar as oportunidades no novo cenário fiscal.
Por fim, tributos, especialmente aqueles incidentes diretamente sobre a receita, tendem a ser encarados como custos pelos contribuintes e repassados ao consumidor final. No caso do mercado imobiliário, a tendência natural é de que os proprietários ajustem os valores de aluguel para preservar suas margens de receita líquida diante do aumento de 30% ou 38% na carga tributária, como explicado acima. Esse repasse pode ocorrer rapidamente, ao longo de poucos meses, e resultar em um aumento significativo nos valores dos aluguéis. Tal movimento pode inflar o mercado imobiliário, elevando os preços não por fatores econômicos diretos, mas como consequência dos ajustes tributários introduzidos pela reforma.
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PAULA DE ANDRADE BRITTO
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